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　營改增后，房地產企業一般納稅人開發的房地產老項目，可以選擇一般計稅方法計稅，稅率11%，其納稅處理與一般納稅人開發的新項目沒有本質區別。 

　　一家房地產企業可能同時存在一般計稅方法核算的項目和簡易計稅方法核算的老項目，都需要預繳和申報稅款。為了避免兩種計稅方式核算內容交叉重疊，就需要單獨明細核算適用一般計稅項目的預繳稅款、應繳稅款、申報繳納稅款情況。在“應交稅費——未交增值稅”二級科目下，增設“一般計稅已預繳稅款”、“一般計稅應納稅款”、“一般計稅實際申報交納稅款”3個三級明細科目。

　　（1）“一般計稅已預繳稅款”明細科目，反映房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，按3%的征收率在項目所在地實際預繳的稅款，發生額和余額均在借方，余額反映累計已經繳納的預繳稅款額。

　　（2）“一般計稅應納稅款”明細科目，反映房地產企業收到的達到納稅義務發生時間的售房款，按11%的征收率計算的“銷項稅額”扣除“進項稅額”、“減免稅款”及“銷項稅額抵減”等之后，由“應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）”科目轉入的應納稅款額。發生額和余額均在貸方，余額反映累計計算的應納稅款額。

　　（3）“一般計稅實際申報交納稅款” 明細科目，反映房地產企業的“一般計稅應納稅款”，抵減“一般計稅已預繳稅款”后，實際向主管國稅機關申報繳納的稅款額。發生額和余額均在借方，余額反映一般計稅方式下累計實際申報繳納的稅款額。

　　例：乙房地產開發企業“營改增”后登記為一般納稅人，對所開發的B項目選擇了一般計稅方法計稅。

　　乙公司為開發B項目，取得土地150000平方米，土地出讓金財政收據金額30000萬元，B項目總可售面積390000平方米。

　　2016年8月，B項目尚未完工，預售收入10000萬元，對應的建筑面積10000平方米。

　　2016年9月，購進用于B項目的建材鋼筋100萬元，進項稅額17萬元。該月期初沒有進項稅額留抵。

　　2016年10月，B項目通過竣工驗收并報房地產管理部門備案。乙公司向業主交付房產，并就8月預售的10000萬元房款開具了增值稅發票。

　　1. 8月收到預售房款時，會計處理如下（單位：萬元，下同）

　　借：銀行存款 10000

　　  貸：預收賬款——預售房款 10000

　　2. 9月的財稅處理

　　（1）8月收到的預售款，在9月申報期之內，按照3%的預征率，計算出預繳稅款270.27萬元[10000÷（1+11%）×3%）]，向項目所在地國稅局預繳稅款。

　　借：應交稅費——未交增值稅（一般計稅已預繳稅款） 270.27

　　  貸：銀行存款 270.27

　　預繳稅款表的填列。8月收到的預收款10000萬元，無論是否開具發票，應在9月填報《增值稅預繳稅款表》。《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九項第（十一）項規定，“銷售自行開發的房地產項目預收款”視為“未發生銷售行為的不征稅項目”，即預售階段收到的預售房款，即使因按揭或享受政府補貼需要開具了發票，也不再作為達到納稅義務發生時間節點。因此，無需在8月或9月的《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。

　　在9月《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列填寫10000，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫270.27。

　　（2）當月收到建材發票并驗收入庫

　　借：原材料 100

　　       應交稅費——應繳增值稅（進項稅額） 17

　　  貸：銀行存款 117

　　在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第2欄“金額”欄填寫100，“稅額”欄填寫17。

　　3. 10月的財稅處理

　　（1）發票開具。該月份已經完工交付，將8月預售的10000萬元房款給業主開具增值稅發票，銷售額9009.01萬元，銷項稅額990.99萬元，應在本月確認銷項稅額。

　　借：預收賬款——預售房款 10000

　　  貸：主營業務收入 9009.01

　　  　　應交稅費——應繳增值稅（銷項稅額） 990.99

　　（2）土地價款的扣除。《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

　　允許扣除的土地價款=30000（總土地價款）×10000（已售面積）÷390000（總可售面積）=769.23（萬元）。

　　土地價款所對應的稅額=769.23÷（1+11%）×11%=76.23（萬元）。

　　借：應交稅費——應繳增值稅（銷項稅額抵減） 76.23

　　  貸：主營業務成本 76.23

　　說明：這樣處理是因為乙公司向業主開票時，已經按發票上全額開具的銷售額和稅額在賬目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應稅收入抵扣土地價款后的余額計稅，將導致賬、表應繳稅款數據有差異，即實際按報表正確繳稅后賬面仍然有未繳稅款余額。

　　（3）預繳稅款的抵減。國家稅務總局公告2016年第18號第十四條明確，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　本月應納稅款=銷項稅額-進項稅額-銷項稅額抵減=990.99-17-76.23=897.76（萬元）。

　　借：應交稅費——應繳增值稅（轉出未交增值稅） 897.76

　　  貸：應交稅費——未交增值稅（一般計稅應納稅款） 897.76

　　（4）申報繳納稅款的計算。在11月申報期內，按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條第（十）項規定，向公司機構所在地國稅局納稅申報。申報繳納稅款=一般計稅應納稅款-一般計稅預繳稅款=897.76-270.27=627.49（萬元）。

　　借：應交稅費——未繳增值稅（一般計稅申報交納稅款） 627.49

　　  貸：銀行存款 627.49

　　（5）納稅申報表的填列。《增值稅納稅申報表》各附表填列后，《增值稅納稅申報表》主表填列或生成，如附表一。

　　（6）會計科目設置及發生額余額簡表，見附表二。

　　經過以上財稅處理，做到了一般計稅項目的預繳稅款、應繳稅款、申報繳納稅款情況單獨明細反映，便于稅收征管。