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鋪子租出去了,各類收入如何繳稅? 一文讀懂

2016-11-3 10:59:04點擊:

來源:中國稅務報 作者:中國稅務報 

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 甲公司屬于增值稅一般納稅人,主要業務是經營出租商鋪,其商鋪于2016年4月30日前以自建方式取得。租金收入選擇簡易計稅方法,按5%的征收率繳納增值稅。2016年7月,甲公司發生下列業務:
  
  1.向承租方開具發票收取房屋租金220萬元。
  
  2.取得自來水公司開具的增值稅專用發票,列明銷售自來水1000噸,不含稅銷售單價2.36元,價款2360元,進項稅額70.80元。另外,取得自來水公司開具的增值稅普通發票,收取污水處理費,每噸單價1.10元,價款1100元,合計支付總價款3530.80元。
  
  3.取得供電公司開具的增值稅專用發票,銷售電力不含稅價款50000元,進項稅額8500元,合計總價款58500元。
  
  上述水電費增值稅專用發票均通過認證,進項稅額8570.80元已申報抵扣。按房租合同約定,甲公司于2016年7月向承租方開具發票全額結算水電費計62030.80元。
  
  甲公司咨詢:1.自來水公司開具的污水處理費普通發票,本公司能否要求其開具增值稅專用發票?向承租方收取的污水處理費是否繳納增值稅?2.向承租方銷售電力和自來水,怎樣開具發票計算繳納增值稅?如何進行會計處理?
  
  問題分析如下:
  
  1.《財政部、國家稅務總局關于污水處理費有關增值稅政策的通知》(財稅〔2001〕97號)規定,對各級政府及主管部門委托自來水廠(公司)隨水費收取的污水處理費,免征增值稅。因此,自來水公司向甲公司收取污水處理費,開具增值稅普通發票的做法是正確的,甲公司不能要求開具增值稅專用發票。向承租方收取污水處理費,不符合免征增值稅條件,應與銷售自來水一并開票繳納增值稅。
  
  2.甲公司提供房屋經營租賃業務,并向承租方銷售電力與自來水,應適用兼營業務稅務處理。《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》要求,試點納稅人從事兼營業務,其銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的,應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額。因此,甲公司應分別核算出租收入和水電費銷售額。
  
  出租收入按5%的征收率計算繳納增值稅,銷售電力按17%的稅率計算增值稅銷項稅額。甲公司取得增值稅專用發票進項稅額8500元,向客戶開具增值稅專用(普通)發票,價款50000元,銷項稅額8500元,應納稅額0元(8500-8500)。
  
  銷售自來水按13%的稅率計算增值稅銷項稅額。《財政部、國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知》(財稅〔2014〕57號)規定,屬于增值稅一般納稅人的自來水公司生產銷售自來水,按3%的征收率計算繳納增值稅。甲公司不屬于自來水生產企業,向承租方收取自來水價款(含污水處理費),應按13%的稅率計算繳納增值稅。計算如下:
  
  不含稅價款=3530.80÷(1+13%)=3124.60(元)
  
  銷項稅額=3124.60×13%=406.20(元)
  
  應納稅額=406.20-70.80=335.40(元)
  
  會計處理:
  
  水電費總價款=58500+3530.80=62030.80(元)
  
  水電費收入=50000+3124.60=53124.60(元)
  
  銷項稅額=8500+406.20=8906.20(元)
  
  借:銀行存款62030.80
  
    貸:其他業務收入53124.60
  
      應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)8906.20


 

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