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地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的難點(diǎn)，也關(guān)系到納稅人的痛點(diǎn)。長期以來，征納雙方因?qū)Ψㄒ?guī)的理解不同，導(dǎo)致爭議不斷。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三條規(guī)定，地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　該條還規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。對(duì)宗地容積率大于0.5的，按宗地內(nèi)的所有土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　因此，僅按宗地上所有建筑房產(chǎn)所占用面積折算的地價(jià)部分計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅是不完全的。實(shí)務(wù)中，對(duì)該政策的理解需把握兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：“宗地容積率”和“地價(jià)”。

　　“宗地容積率”較好理解，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位。對(duì)一宗土地有著若干個(gè)土地證，如果土地是互相連接的，則仍視為一宗地；對(duì)同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗地。容積率指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗地土地面積之比。而地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值的確認(rèn)，就是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的重點(diǎn)問題，根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)規(guī)定，應(yīng)注意把握以下五點(diǎn)。

　　一是出租和自用房產(chǎn)地價(jià)的確認(rèn)。納稅人房產(chǎn)有部分出租、部分自用的，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，在按上述原則確定宗地容積率后，根據(jù)出租和自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例分別確定地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，再按從租和從價(jià)兩種計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅。

　　二是在建和使用房產(chǎn)地價(jià)的確認(rèn)。如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，因在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價(jià)，應(yīng)按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲校航ǔ煞慨a(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值，待房產(chǎn)建成后再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　三是非應(yīng)稅建筑物所占土地價(jià)值扣除的確認(rèn)。應(yīng)稅房產(chǎn)配建了一些非應(yīng)稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等。按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)政策，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，其所占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該計(jì)入應(yīng)稅房產(chǎn)的原值征收房產(chǎn)稅。因此，在計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)時(shí)，可將非房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的建筑物所占的土地價(jià)值進(jìn)行扣除。

　　四是契稅計(jì)入地價(jià)的確認(rèn)。納稅人購買土地所繳納的契稅，均屬于地價(jià)的組成部分，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅。

　　五是土地評(píng)估價(jià)值的確認(rèn)。近年來，隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)入股等方式對(duì)土地進(jìn)行了評(píng)估增值，這種評(píng)估價(jià)值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值，如企業(yè)補(bǔ)繳了土地出讓金，則應(yīng)并入房產(chǎn)原值。