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7月份增值稅“三報疊加”和房產稅季報過后，筆者抽查了部分房產稅季度申報情況，發現了不少的問題，尤其是出租房產的房產稅計稅依據錯誤的問題更是突出。《房產稅暫行條例》規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”“營改增”后，房產租金收入由原先征收營業稅改征增值稅，其計稅方式也由原先的價內計稅改變為價外計稅，帶來了從租計稅房產稅計稅依據“房產租金收入”的混亂。要想說清楚“營改增”新政后從租計征房產稅計稅依據的變化，正確計算房產稅，必須弄清四個問題。
　　
　　問題一：營改增后，從租計征的房產稅計稅依據含不含增值稅？
　　
　　為配合新政的執行，財政部、國家稅務總局在《關于營改增后契稅 房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）中，明確規定“房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。”在計征房產稅等稅種時，“稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。”同時，對于享受減征、免征增值稅優惠的納稅人，還專門規定“免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。”因此，2016年5月1日后，納稅人從租計征房產稅時，其計稅依據不含增值稅。
　　
　　問題二：出租房產增值稅計稅方法有幾種？如何確定？
　　
　　“營改增”后要想確定從租計征房產稅計稅依據，必須先要弄清楚增值稅如何計算。當前，納稅人出租房產一般存在三種情形：一是單位和個體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產，二是單位和個體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產，三是其他個人出租房產（住房、其他房產）。增值稅計稅方法也存在兩種方式：一般計稅方法和簡易計稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計稅的方式和依據也各不相同。詳見下表：

　　
　　需要注意的是：一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。同時，對于一般納稅人存在多套房產出租，可能存在不同房產適用不同增值稅計稅方法選擇的情形，不僅需要向國稅機關備案，更要向地稅機關備案。
　　
　　問題三：一般計稅方法從租計征房產稅計稅依據如何確定？
　　
　　出租房產實行（或選擇）增值稅一般計稅方法的，其增值稅應納稅額為“當期銷項稅額－當期進項稅額”，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。無論納稅人當期實際繳納的增值稅額多少，其從租計征的房產稅計稅依據——“不含增值稅”的租金收入，就是增值稅發票中列明的“銷售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下：
　　
　　從租計征房產稅計稅依據＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　即使納稅人不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區），增值稅按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅的，其從租計征房產稅計稅依據仍然是“不含增值稅”的租金收入，在房產所在地地稅機關申報繳納。即：
　　
　　從租計征房產稅計稅依據＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　問題四：簡易計稅方法從租計征房產稅計稅依據如何確定？
　　
　　選擇（或實行）簡易計稅方法的納稅人，由于國家對小微企業和個人（個體工商戶和其他個人）出租住房的增值稅優惠，其從租計征房產稅的計稅依據，不能簡單地等同于按5%征收率折算不含稅租金收入，應區分不同的情況分別確定：
　　
　　1、一般納稅人選擇簡易計稅方法的，從租計征房產稅計稅依據是“不含增值稅”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，計算公式如下：
　　
　　從租計征房產稅計稅依據＝實際全部租金收入÷（1+5%）
　　
　　2、小規模納稅人實行簡易計稅方法的，因納稅人可能享受小微企業免征增值稅優惠、以及開具增值稅發票種類的不同（增值稅普通發票、增值稅專用發票）而不同，其從租計征房產稅計稅依據不能簡單地等同于“不含增值稅”的租金收入，其“免征增值稅的，確定計稅依據時”，“不扣減增值稅額”，即不扣除減免的增值稅額，具體如下：
　　
　　——滿足小微企業增值稅優惠條件的納稅人，出租房產開具增值稅普通發票免征增值稅的，確定其從租計征房產稅計稅依據時，“租金收入”“不扣減增值稅額”，即為實際收到的全部租金，無需折算“不含增值稅”的租金收入。
　　
　　——滿足小微企業增值稅優惠條件的納稅人，出租房產開具增值稅專用發票的（全部或部分），不享受免征優惠，應按規定征收（或預繳）增值稅，其繳納的增值稅額應予在“租金收入”中扣減。具體如下：
　　
　　從租計征房產稅計稅依據＝實際全部租金收入－開具增值稅專用發票繳納的增值稅額
　　
　　3、其他個人采取一次收收取租金或預收款形式出租不動產，取得（預收）的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤。分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。其房產出租的房產稅計稅依據的計算同小規模納稅人簡易計稅方法。
　　
　　對于個體工商戶和其他個人出租住房的，按照現行增值稅新政，適用優惠政策減按1.5%征收的，其“免征增值稅的，確定計稅依據時”，房產稅計稅依據應為“租金收入不扣減增值稅額”。即：
　　
　　實行優惠稅率的其他個人出租住房的租金房產稅計稅依據
　　
　　＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
　　
　　=全部租金收入－實繳增值稅額
　　
　　綜上，實行簡易方式計稅的房產出租房產稅計稅依據，可以簡單地記為：實行簡易方式計稅的房產出租房產稅計稅＝全部租金收入－實繳增值稅額